Как продать квартиру с обременением банка

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Объясняем на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

Особенности квартир с обременением

У собственника не возникает обычно проблем при оформлении квартиры с обременением на продажу, независимо от того, прописан там кто-либо еще или нет, так как помимо собственника никто не имеет права на эту недвижимость. Если вы обладаете крепкими нервами и уверенностью в своей правоте, значит, покупка квартиры под обременением — хороший вариант сэкономить. Но прежде чем совершать подобную сделку, необходимо узнать все тонкости, иначе это может обременить вас впоследствии большими проблемами. При совершении сделки с такой квартирой нужно тщательно изучить договор.

  • покупатель недвижимости арендует две ячейки — для банка и для продавца;
  • в ячейку банка покупатель помещает средства для погашения кредита;
  • если остается какая-то сумма, то она переходит в ячейку продавца квартиры;
  • после получения необходимой суммы, банк выдает справку о том, что кредит погашен;
  • в дальнейшем между новым владельцем и продавцом заключается договор купли-продажи, впоследствии производится его регистрация в Росреестре;
  • после регистрации договора новому владельцу выдается выписка о том, что обременение на квартиру снято;
  • по завершении всех операций продавец может забрать из ячейки причитающуюся ему сумму, а покупатель получает право собственности.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Большая часть людей не имеет достаточного финансового обеспечения для покупки квартиры. Они приобретают ее, получив банковский кредит. За счет этого купленная квартира является гарантом, что заем и проценты будут возвращены. На весь срок выплаты долга право собственности на приобретенное имущество "замораживается" банком. Собственник не распоряжается квартирой в полной мере.

Оформив договор купли-продажи предварительно, покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка по кредиту. Этой суммой продавец гасит кредит. Затем банк снимает с квартиры обременение, выдавая ему документ о том, что ипотека выплачена. Далее оформляются права собственности в УФМС на покупателя, который затем выплачивает остаток суммы продавцу и вступает в права владельца квартиры.

Читать еще -->  Требования к техническому паспорту здания

Продажа квартиры с обременением

Вышеописанные варианты могут быть применимы не только если залогодержателем выступает банк. Это может быть юридическое или физическое лицо (в регистрирующих органах в любом случае фиксируется имеющееся обременение, а продать квартиру с обременением ипотекой можно только с разрешения залогодержателя).

В настоящее время нуждающиеся пожилые люди, имеющие в собственности квартиры, прибегают к помощи посторонних людей, заключая с ними договор ренты. Расплатой за их содержание становится квартира. Лицо, получившее право собственности на квартиру по заключенному договору ренты, может ей распоряжаться и пользоваться, но только с разрешения получателя ренты.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

2. Заключение соглашения между сторонами по предоставлению средств для погашения остатка долга перед банком, не имеет документального подтверждения и может быть нарушено после снятия обременения на квартиру, путем отказа от сделки по передаче права собственности;

  1. Вернуть в полном объеме средства выданные в объеме ЦЖЗ и кредитования. Накопления, сделанные при реализации накопительно-ипотечной системы (далее – НИС), использованы быть не могут.
  2. После погашения ЦЖЗ получить доверенность от ФГКУ «Росвоенипотека» для снятия обременения и уведомление об отсутствии задолженности.
  3. Подать документы в Росреестр и в регламентированном порядке получить новое свидетельство без отметки об ограничении прав и выписку из ЕГРП, подтверждающую снятие обременения.
  4. В течение трех рабочих дней направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копии документов.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Реализация квартиры с обременением для ее владельца является мероприятием хлопотным и не выгодным. Покупатели понимают его затруднительное положение и всячески пытаются сбить цену. Кроме того, далеко не всех привлекают условия кредита и перспектива проведения сложных и непредсказуемых дипломатических, юридических и финансовых операций.

  1. Продавец и покупатель заявляют кредитору о своих намерениях относительно покупки продажи недвижимости, находящейся в залоге. Составляется предварительный договор об обязанностях всех сторон предстоящей сделки.
  2. Проводится перечисление денег продавцом на счета банка и первоначального заемщика. Этот процесс может проводиться путем безналичного расчета или с использованием банковских ячеек. После того, как средства поступают на счета банка, заемщику выдается справка про погашение задолженности.
  3. Составляется договор купли продажи, в котором уже нет упоминания про обременение. Новый владелец проводит его регистрацию и получает право собственности. После этого, свои деньги получает продавец.

Как продать квартиру с обременением банка

  • Если осуществлять сделку до перехода прав собственности, то нужно получить согласие банка на смену собственника. Держателем залога, в этом случае, становится покупатель, он же новый собственник квартиры. Он должен деньги, рассчитанные на покупку квартиры, поместить в две депозитные банковские ячейки. В первую ячейку закладывается сумма, равная долгу за ипотеку. Все, что остается от общей суммы, помещается во вторую ячейку. Только после закладывания средств должно осуществиться подписание договоров о купле-продаже и подача заявления на регистрацию в УФМС. Когда документы будут готовы, а права собственности перейдут к новому владельцу квартиры, банк забирает из депозитной ячейки свою сумму и полностью погашает кредит. Продавцу же остаются деньги из второй ячейки, которые он может забрать, также, после оформления прав собственности.
  • Есть и второй вариант, который заключается в предварительном оформлении договора купли-продажи. В этом случае, после заключения сделки, продавец берет у покупателя аванс большой суммой, которая равна остатку по кредиту. Данные средства продавец вносит банку, полностью погашая кредит. Банк, в свою очередь, выдает документ о том, что ипотека выплачена, и обременение с квартиры сняты. Он предоставляется в УФМС при заключении сделки. После полного оформления прав собственности, покупатель выплачивает оставшуюся сумму продавцу и становится владельцем квартиры уже без обременения
  • Можно продать квартиру, не снимая с нее обременение. Однако это считается мошенничеством и придется заплатить большие взятки, чтобы договора прошли через множество рук закона. Как считают специалисты, дешевле будет приобрести новое жилье, чем заплатить всем взятки.
  • Не обязательно продавать обремененную квартиру. Если есть желание просто купить жилье большего размера, то можно договориться с банком для предоставления дополнительного кредита, на который можно купить новую квартиру, затем продать старое жилье и выплатить часть долга.
  • Если квартира была куплена в ипотеку недавно, то сразу продать ее не получится. Банк устанавливает определенные сроки, в течение которых владелец должен обязательно пользоваться квартирой и не совершать с ней никаких сделок. В большинстве случаев, такие сроки равны полугоду, однако каждый вопрос решается индивидуально.
Читать еще -->  Как выглядит выписка из егрн об объекте недвижимости 2019

Особенности продажи квартиры с обременением

Ипотека – главным и немаловажным плюсом является цена. Цены на такие квартиры, как правило, ниже. Такое жильё находится в собственности у банка, то есть нет риска, что права на имущество имеются у третьих лиц, что возможно на рынке вторичной недвижимости. Минус – это материальный риск приобретения залоговой квартиры.

После осуществления данной процедуры, подписывается договор купли-продажи. Банк выдаёт документ, с которым уже подаётся заявление в УФМС на снятие обременения. После чего, подписываются документы и оформляется право собственности на нового хозяина. Только после этого, банк изымает из первой ячейки деньги, предназначающиеся на погашение займа, а продавец получает свои денежные средства из второй.

Продажа квартиры, которая под обременением: тонкости, хитрости, практические советы

Покупатель не обязательно должен гасить ипотеку изначального заемщика. Вполне реальной можно считать сделку, по которой покупателю вместе с правом собственности переходит и долг заемщика. Но в этом случае физическое лицо, приобретающее недвижимость, должно полностью соответствовать всем требованиям банка к заемщикам, предоставить все те же документы, что и при подаче заявки на новый ипотечный кредит.

Судебная практика говорит о том, что при сделках с недвижимостью недостаточное внимание уделяется правам на жилье граждан, прописанных в квартире, даже если они не являются ее собственниками. Даже при смене собственника есть ряд категорий физических лиц, которых нельзя будет выписать даже по суду. Такая прописка возникает у нанимателей жилья при приватизации, даже при отказе от приватизации в пользу членов семьи, право пользоваться недвижимостью остается.

Обременение на квартиру: что это значит, как узнать и как продать квартиру с обременением

  1. Обращаемся в банк, желая продать недвижимость, и закрыть обязательства;
  2. Клиента находит банк или кредитная организация;
  3. Сотрудниками банка будет оформлено соглашение, которое нужно далее подписывать покупателю и продавцу у нотариуса;
  4. Банк для сделки должен организовать депозитную ячейку;
  5. Оформляется договор купли-продажи строго через Регистрационную палату. Затем каждый из участников получает возможность забрать денежные средства и бумаги из ячеек.
  • Судебное разбирательство относительно данного объекта. К примеру, из-за раздела имущества при разводе, судебное заявление об ущербе относительно квартиры.
  • Долг. Перед частными и юридическими лицами. Арест осуществляется только из-за неплатежеспособности.
  • Задержки по ипотечным выплатам. Банки идут навстречу, увеличивая сроки по оплате, но арест – это дополнительная мотивация для должника.
Ссылка на основную публикацию