Договор аренды земельного участка как расторгнуть

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Если арендованное имущество, по мнению арендатора, существенно ухудшило свои свойства, он может обратиться к арендодателю с предложением изменить условия договора, — чаще всего это касается снижения арендной платы. Причем это право арендодатель имеет и в том случае, если ухудшение имущества произошло не по вине арендодателя (п. 4 ст. 514 ГК РФ). Разумеется, арендодатель далеко не всегда согласен с такими изменениями, — тогда арендатор может обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в суд. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ.

3. Арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.

На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка

  • Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
  • Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
  • Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
  • Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).

Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

2. Что делать, если участок имеет заболоченность, истощение почвы или загазованность, то есть недостатки, которые мешают его использованию согласно целей арендатора, при том что они не были им замечены во время осмотра, а арендодатель не указал их, когда заключался договор?

4. Также в том случае, если садовый участок пришел в непригодное для использования состояние, по причинам, не зависящим от арендатора. Например: радиоактивное или химическое загрязнение после аварии, которая произошла на находящемся вблизи промышленном предприятии.

Терминологические нюансы прекращения и расторжения договора аренды земельного участка

  • использование земель не по целевому назначению;
  • нарушение санитарных норм использования, что снижает качество плодородия почвы или нарушает экологическую обстановку;
  • непредумышленное пагубное влияние на почву в результате применения ядохимикатов и прочих токсичных веществ, порча и приведение земли в негодность, при условии отказа её восстановления;
  • неиспользование земель в течение обозначенного в договоре, периода времени;
  • изъятие земель, для муниципальных или государственных нужд (в соответствии со ст. 55 ЗК РФ) или реквизиция земель (в соответствии со ст. 51 ЗК РФ).
  1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
  2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
  3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
  4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Читать еще -->  Виды деятельности налоговые каникулы москва

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

  • использовании земельного участка не в тех целях, которые отмечаются в соглашении;
  • снижении плодородности почвы;
  • негативном влиянии на экологию проводимых на наделе работ;
  • нанесении вреда плодородию, отравлению различными химическими веществами земель, имеющих сельхозназначение;
  • неиспользовании участка земли в течение трех лет, если он был выделен под сельское хозяйство или строительство;
  • изъятии надела, в которых участвует администрация населенного пункта или государственные органы власти.
  • Расторжение соглашения возможно, если собственник передал участок земли, не соответствующий описанию в договоре.
  • Сделка может быть признана расторгнутой при наличии изъянов и недостатков земельного участка, которые мешают эксплуатировать его по прямому назначению. Например, участок для сельскохозяйственных работ был загрязнен химикатами и ядовитыми веществами, что сделало его непригодным для возделывания.
  • Отказаться от сотрудничества съемщик может при активном участии арендодателя в делах, касающихся земельного участка. Такие действия могут привести к тому, что надел не может быть использован по назначению.
  • Действие соглашения прекращается при несвоевременной передаче земельного участка второй стороне.

Расторжение и прекращение действия договора аренды земельного участка: соглашение против заявления в суд

Если в течение месяца с момента отправки почтового письма или личной передачи претензии-уведомления прошёл месяц, а ответ не был получен или имел отрицательный, неконструктивный характер, можно обратиться в районный суд по месту расположения ответчика. В роли такового может выступить как арендатор, так и арендодатель – контрагент истца.

О решении расторгнуть действующую аренду досрочно, следует уведомить контрагента, с обоснованием причин. Уведомление составляется в виде претензии о недобросовестных действиях, со ссылкой на пункты договора, которые требуют исполнения, но не исполняются. (На самом деле, в вопросе о том как расторгнуть договор аренды земельного участка нет ничего сложного).

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

4. Земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Допустим, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.

Если арендованное имущество, по мнению арендатора, существенно ухудшило свои свойства, он может обратиться к арендодателю с предложением изменить условия договора, — чаще всего это касается снижения арендной платы. Причем это право арендодатель имеет и в том случае, если ухудшение имущества произошло не по вине арендодателя (п. 4 ст. 514 ГК РФ). Разумеется, арендодатель далеко не всегда согласен с такими изменениями, — тогда арендатор может обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в суд. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ.

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

  1. Для арендатора важным является отсутствие илиналичие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой.
  2. Важным условием является возможность сдачи земельного участка в субаренду. Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать. Частью 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника. При этом для арендатора выгоднее чтобы договором было установлена необходимость получения у него именно согласия. Следует учитывать и тот нюанс ,что если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.
  3. При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка: при общей долевой собственности – арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом. При совместной собственности супругов – необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга. Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более. При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.
  4. Для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ). Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным. При заключении договора аренды земельного участка необходимо зафиксировать арендную плату и сроки ее внесения, чтобы не было возможных односторонних пересмотров данных условий. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. В случае же, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
  5. Часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкупа. Подобный договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но и правила о купле-продаже. Следовательно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.
  6. Стороны могут устанавливать сроки договора аренды по своему усмотрению, за несколькими исключениями:
  • договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды;
  • договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель;
  • договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.
Читать еще -->  Можно ли купить однокомнатную квартиру на материнский капитал в ипотеку

Очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.

Конференция ЮрКлуба

Собственники узнав о том, что их вот так грубо поимели, пишут заявление в милицию, в прокуратуру-везде отказ в возбуждении, ввиду отсутствия состава мошенничества в действиях директора ООО.Потом обращение в суд о признании договора аренды недействительным, суд рассматривает отказывает в иске, ссылаясь на то, что подписи же есть в приложениях.

Предистория такова.ООО арендует земельные участки с 2005 года, выполняет свои обязательства по договору аренды.Собственники земельных долей в 2010 году узнают, что договор аренды с ООО заключён на 49 лет.Они удивлены, что в договоре аренды прописан такой длительный срок аренды.Когда решались вопросы аренды, никто собственникам договор аренды не показывал, как часто бывает все на словах.ООО на отдельных листах попросило расписаться собственников, что вот ООО возьмёт в аренду землю и будет выдавать зерно, естественно не было и речи о 49 годах аренды.Потом ООО эти листы с подписями собственников прикладывает к тексту договора и регистрирует договор в юстиции.При этом за кого-то из собственников даже расписываются неустановленные лица.Протокол общего собрания собственников земельных долей с решением передать в аренду ООО вообще пишут сами ООО и прикладывают к нему листы с подписями собственников земельных долей, по факту листы с подписями,это явочные листы другого собрания, на котором этот вопрос не рассматривался, да и вопрос об аренде на общем собрании вообще не рассматривался, его просто вообще не было в дату, указанную в протоколе.ООО предоставляет этот протокол в юстицию, где на основании этого протокола собственникам выдают свидетельсва о праве собственности на земельные доли, укывая обременение аренда, срок аренды в свидетельстве не указан.

Ссылка на основную публикацию