Как купить квартиру с обременением с ипотекой

Как купить ипотечную квартиру: особенности сделки и риски

Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок. Продавцам бывает непросто найти покупателя. Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных квартир не исключение, но риск таких покупок преувеличен.

  • Трудность в поиске покупателя. Покупатели боятся сделок по покупке квартир с обременением. Слово «ипотека» отпугивает покупателей сложностью процедуры и опасностью сделки. Поиск покупателя может затянуться.
  • Риск для покупателя. Покупатели сталкиваются с определенным риском при погашении долга заемщика. Существует вероятность, что после погашения долга и процентов продавец станет отказываться от продажи. Внесение аванса тоже несет опасность, что после него заемщик найдет деньги на выплату ежемесячных платежей, расторгнет договор. Вернуть аванс покупателю будет проблематично.
  • Длительность процедуры. Процедура покупки квартиры в залоге у банка длится дольше обычной купли-продажи из-за необходимости оформления документов, снятия обременения.

3 подхода к покупке квартиры по ипотеке с обременением

  1. Арест имущества – этот вариант свидетельствует о задолженности владельца (по коммунальным платежам и пр.). Для снятия ареста нужно оплатить долги.
  2. Аварийное состояние недвижимости – факт аварийности подтверждается выводами соответствующего органа (специальной комиссии).
  3. Сервитут – под этим понятием предполагается право посторонних лиц (одного или нескольких) на пользование участком, не принадлежащем им на юридических правах.
  4. Рента – до вступления в права собственности либо пока на этой территории проживает рентополучатель, плательщик ренты не имеет право проводить любые сделки с квартирой.
  5. Сделка с прописанными людьми – процесс выписки предполагает посещение паспортного стола и подачу соответствующего заявления. Если один из прописанных на данной территории отказывается сделать это в добровольном порядке, собственник производит выписку через суд. Но даже в этом варианте законодательством предусмотрены исключения — некоторые категории граждан не подлежат выписке даже в таком порядке (дети, инвалиды пр.). Покупателю нужно понимать, что в некоторых вариациях прописанный гражданин может «остаться» на территории квартиры после продажи, и новый владелец также не может его выписать.
  6. Квартира в найме у третьих лиц – эта позиция не помешает сделке, но наниматели имеют право находиться на территории до истечения срока действия договора.
  7. Ипотека – покупка квартиры с обременением ипотекой возможна только с согласия залогодержателя, т.е. банка на его же условиях (часто это уплата 50% общей суммы кредита).
  1. Возьмите выписку из ЕГРЛ. Вы можете обнаружить другие обременения, что создаст для вас новые проблемы.
  2. Когда вы будете осуществлять расчёты, обязательно позаботьтесь о том, чтобы взять расписку. Также хорошей идеей будет применение банковской ячейки.
  3. Возьмите выписку из домовой книги, иначе может оказаться, что в квартире зарегистрированы лишние люди.
  4. Удостоверьтесь в том, что у вас имеется согласие банка.
Читать еще -->  Онлайн поиск кадастрового номера по адресу

Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку

Особое внимание уделите выписке из ЕГРП: помимо данных об имеющемся обременении в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо иных ограничениях на действия с квартирой. Это важно сделать перед тем, как купить квартиру с ипотекой.

  • Обратите внимание на состав семьи продавца. Если имеется 2 и более несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке квартиры было использовано право на получение материнского капитала. Следовательно, должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире.

    • если собственник решил продать жилье в ипотеке по причине неплатежеспособности, то банк крайне заинтересован в смене залогодателя на более платежеспособное лицо;
    • решение о возможности кредитования может быть принято достаточно оперативно, поскольку квартира ранее проходила все этапы согласования и принята банком в качестве обеспечения.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке

    Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

    У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

    Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

    • сделанная перепланировка могла быть выполнена незаконно, без согласования с БТИ;
    • в случае приобретения такой недвижимости покупателю придется самому выполнять все действия, необходимые для регистрации в специальных органах, а в отдельных случаях даже восстановить исходную планировку в соответствии с первоначальным планом.
    • также необходимо получить согласие банка на свершение сделки, обычно банки дают согласие на данные манипуляции беспрепятственно;
    • в отдельных случаях кредитор требует заключить предварительный договор между будущим владельцем и нынешним заемщиком с последующим предоставлением его на рассмотрение;
    • только после получения согласия возможно начинать операции по продаже недвижимости.

    Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Как продать квартиру, обремененную ипотекой

    Если у заемщика появились непреодолимые обстоятельства, не позволяющие вносить выплаты в полном объеме, банк в первую очередь заинтересован пойти ему на встречу в вопросе реализации жилой недвижимости. Если покупатель на жилье ещё не найден, учреждение предлагает своему клиенту надежного и проверенного партнера для того, чтобы осуществить сделку. Однако заемщик должен хорошо понимать, как продать квартиру, обремененную ипотекой. Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья.

    Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае — будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости — до регистрации прав собственности или после нее.

    Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

    Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.

    Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

    Читать еще -->  Постановка на учет в росреестре земельного участка

    Правила покупки квартиры по ипотеке с обременением

    • При оформлении квартиры банком на нового собственника – покупатель получает не только жилье, но и обременение относительно него. Во время заключения обычной сделки этого не случается, и новый собственник вправе сразу распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.
    • Оформление требует большей внимательности – регистрация поэтапных шагов является более длительным и трудоемким процессом.
    • Контроль банка – посещение владельца ипотечной квартиры осуществляется несколько раз в течение года служащими банка до полного закрытия кредитной линии.

    Покупка квартиры по ипотеке с обременением требует изучения информации (фз об ипотеке залоге недвижимости). Основное требование для продажи – согласие банка при попытке отчуждения ипотечной недвижимости, поскольку до полного погашения кредита финансовая структура является ее собственником. Процедура совершения сделки выглядит следующим образом:

    Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

    Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них мы подробно и поэтапно расписали: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

    Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

    1. Двойной залог. Чудесно, если вам попался порядочный кредитор, но, если должник не чист на руку, недвижимость может быть отдана сразу в двойной залог, то есть махинации по получению задатка включают переговоры сразу с несколькими собственниками квартиры. Также жилье порой находится под залогом в другом кредитном учреждении, а значит, обременение останется, что бы вы ни делали.
    2. Если продавец не в силах погасить кредит, жилье, скорее всего, будет арестовано. Поэтому покупателю рекомендуется сначала узнать точную информацию в отношении положения квадратных метров.
    3. Не только сумму долга придется заплатить покупателю, но и штрафные санкции, причем о них вы узнаете в день заключения сделки, когда делать шаг назад уже невыгодно новому собственнику. Случается и так, что средства просто списываются со счета нового владельца квартиры. Если долг не погашался длительное время, пени достигают огромных размеров.
    4. Многое зависит от реакции продавца: отказывается от сделки в скором времени или после заключения сделки обращается в суд – убытки все равно возлагаются на плечи покупателя.

    Немаловажный нюанс – стоимость квадратных метров должна быть больше суммы по ипотеке. Разница выплачивается продавцу после регистрационных мероприятий. В некоторых случаях покупатель договаривается с банком о переоформлении уже действующего договора на новое имя, однако не все финансовые учреждения идут на такие уступки, особенно если у нового собственника плохая кредитная история или нестабильный заработок.

  • Ссылка на основную публикацию