Как купить в ипотеку квартиру с обременением

Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

  • сделанная перепланировка могла быть выполнена незаконно, без согласования с БТИ;
  • в случае приобретения такой недвижимости покупателю придется самому выполнять все действия, необходимые для регистрации в специальных органах, а в отдельных случаях даже восстановить исходную планировку в соответствии с первоначальным планом.
  1. Наиболее оптимальным вариантом расчетов в данном случае является аренда у банка двух ячеек. В одну вносится сумма, необходимая для погашения долга по договору ипотеки, в другую – сумма оставшаяся, от общей по условиям сделки и предназначенная для продавца.
  2. Важным фактором является момент прекращения начисления процентов. Необходимо заранее договориться, кто будет погашать проценты, пока будет происходить оформление сделки в органах государственной регистрации.
  3. После проведения работником банковской сферы операций по погашению долга, выдается справка о погашении кредита.
  4. Далее заключается договор купли-продажи. Рекомендуется заключать договор в нотариальной форме, так как банк уже за этот документ ответственности не несет.
  5. После этого средства, предназначенные для покупателя, переводятся ему на расчетный счет или выдаются наличными.
  6. Одновременно подаются документы для регистрации – договор купли-продажи и пакет документов, необходимый для снятия обременения.
  7. В течение трех дней производится необходимая перерегистрация, недвижимость снимается с обременения, погашается запись об ипотеке. Переход права собственности уже регистрируется без обременения.

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них мы подробно и поэтапно расписали: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку

  1. Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения.

Важной особенностью при совершении сделок с обремененными ипотекой объектами является тот факт, что владельцем жилья по документам является заемщик (а иногда и члены его семьи). При этом банк — залогодержатель, который может удовлетворить свои требования за счет денежных средств, вырученных от продажи жилья, должен дать согласие или запретить проведение сделки.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

  1. Найти покупателя согласного на совершение сделки с обремененной недвижимостью, возможно по цене ниже рыночной.
  2. Обратиться в банк, с заявлением о невозможности выплаты долга с объективным обоснованием причин (отсутствие работы, потеря дееспособности и т.д.), получить письменное согласие на продажу квартиры.
  3. Запросить справку об остатке долга по кредиту, предоставить её покупателю в качестве обоснования суммы задатка.
  4. Заключить у нотариуса предварительный договор купли-продажи квартиры, получить предоплату.
  5. Выполнить гашение остатка по ипотечному кредиту или предоставить это право покупателю, для оформления официального платежного документа, подтверждающего выполнение им оплаты части сделки.
  6. Остаток суммы покупатель размещает в банковской ячейке с условием её получения продавцом по факту перехода права собственности, подтвержденного нотариально заверенной копией или оригиналом свидетельства о регистрации.
  7. В течении двух недель банком-кредитором готовятся документы о снятии обременения, включающие в себя закладную и справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности.
  8. По готовности документов в регистрационной службе производится снятие обременения в присутствии всех владельцев имущества. Необходимости в участии полномочного банковского работника нет, если в закладной сделана отметка о полном погашении кредита.
  9. Срок ожидания может быть сокращен путем отказа от оформления закладной, что потребует совместного заявления собственника и представителя кредитной организации о прекращении ипотеки. При этом банковский работник должен подтвердить свои полномочия доверенностью.
  10. После снятия обременения, в течение 3 рабочих дней (по нормативу) переоформляется свидетельство о регистрации при условии сдачи устаревшего документа и оплаты пошлины.
  11. По факту выдачи свидетельства без отметки о наличии обременения, производится окончательное оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса.
  12. После визита в нотариальную контору происходит сдача документов в Росреестр для регистрации договора и перехода права собственности.
  13. После регламентированного периода ожидания, который составит 1 месяц, можно получить копию свидетельства и доступ к оставшимся деньгам.
  1. Вернуть в полном объеме средства выданные в объеме ЦЖЗ и кредитования. Накопления, сделанные при реализации накопительно-ипотечной системы (далее – НИС), использованы быть не могут.
  2. После погашения ЦЖЗ получить доверенность от ФГКУ «Росвоенипотека» для снятия обременения и уведомление об отсутствии задолженности.
  3. Подать документы в Росреестр и в регламентированном порядке получить новое свидетельство без отметки об ограничении прав и выписку из ЕГРП, подтверждающую снятие обременения.
  4. В течение трех рабочих дней направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копии документов.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

3 подхода к покупке квартиры по ипотеке с обременением

  • вероятность мошенничества – при продаже квартиры по ипотеке с обременением скрывают от покупателя другие аресты (покупатель о них узнает после вселения в новое жилье или после выплаты задолженности банку) или прописанных жильцов, которых нельзя выписать даже через суд;
  • вступление в права собственности – если покупается квартира по переуступке долга, в свои законные права новый владелец сможет вступить только после выплаты всей суммы;
  • страхование – при оформлении сделки по переуступке долга банки требуют оформление страхового полиса (обычно титульный), что влечет за собой лишние расходы.
  • отказ банка – при неудовлетворении предъявленным требованиям банк может отказать в предоставлении кредита.

Второй вариант занимает больше времени, поскольку банк дополнительно рассматривает еще и кандидата на кредит. Сюда входят стандартные этапы: проверка кредитной истории, соответствие возрастным требованиям (стандартные требования 25-60 лет) и платежеспособности заемщика (в данном варианте покупателя). Особое внимание уделяется официальному трудоустройству будущего клиента (допускается другой вид постоянного дохода). Процесс сделки на каждом этапе курирует залогодержатель.

Продажа квартир с обременением

В первую очередь, специалисты нашего агентства обладают необходимыми юридическими знаниями и имеют достаточный опыт в решении подобных вопросов. Благодаря знанию механизмов, сотрудничеству с большим количеством банков становится возможным найти оптимальный вариант продажи квартиры, находящейся в ипотеке. Наиболее часто используется схема гашения задолженности по кредиту за счет покупателя недвижимости. То есть покупатель вносит в качестве аванса сумму долга в банк для оплаты ипотеки, а оставшуюся часть денег отдает наличными собственнику.

Взятая в ипотеку недвижимость находится в залоге у банка, а залог является одним из наиболее распространенных видов обременения на квартиру. В случае невыплаты заемщиком кредита квартира выставляется банком на продажу, за счет чего и происходит возврат затраченных кредитором денежных средств. Возникающее вследствие ипотеки обременение означает, что возможности распоряжения по своему усмотрению данным объектом недвижимости ограничены. То есть вы не можете его продать, завещать или подарить до того момента, пока не будет осуществлен полный возврат ипотеки. До этого момента какие-либо сделки с данной квартирой не могут быть предприняты без участия банка-кредитора, за которым, кстати, и будет решающее слово.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Продажа может происходить путём переуступки прав на жилплощадь в строящемся здании. Для покупателя такая схема является прибыльной, поскольку квартира на этапе стройки обходится выгоднее по сравнению с готовым жильём. Но присутствуют определённые опасности:

Решение должно быть обдуманным, не всегда следует отказываться от такой квартиры, поскольку в ряде случаев сделка может оказаться очень выгодной для покупателя. О риске забывать тоже не стоит. При работе с обременением желательно обратиться к юристу или хорошему риелтору, чтобы общими усилиями найти приемлемый вариант.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Как продать квартиру, обремененную ипотекой

В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры — покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии. В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой – оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения. Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Вариант второй — продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.

Читать еще -->  Льготы по налогообложению в рф
Ссылка на основную публикацию